冯仑：从野蛮生长到穿越周期

封面图｜冯叔

演讲｜冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

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11月26日至28日，运河圆桌派二期班开学典礼在北京举行。课程期间，冯叔以《新生第一讲：从野蛮生长到穿越周期》为题，围绕企业成长过程中必须面对的五个周期，进行了系统而深入的分享。
为保障现场同学的学习权益，本文仅对演讲部分内容进行整理，所呈现内容约为本次演讲的十分之一，旨在与更多读者分享其中的思考与启发。

各位同学大家好，今天主要和大家一起聊聊，企业如何穿越周期。

我们经常讲「穿越周期」，但很多时候说得过于笼统。在我看来，一家企业，至少要面对五个不同层面的周期：社会制度周期、宏观经济周期、行业周期、企业生命周期，以及企业家个人周期。很多时候，我们分不清自己正处在哪一个周期，就习惯性地用「穿越周期」来概括一切。

于是我们看到一种常见现象，商学院请了一堆经济学家来讲宏观经济周期，讲了一大堆数据、曲线和模型，听起来很有道理，但回到企业，问题依然没有解决。这有点像看病：中医一把脉，说你「上火」；西医一检查，说你「有炎症」。听起来都没错，但如果只停留在诊断层面，企业还是不知道下一步该怎么做。

所以今天上午，我想围绕这五种周期，和大家做一次完整的分享。

关于「穿越周期」的本质

在分享之前，我想先给大家看一张照片。这张照片，拍摄于 20 年前，是《野蛮生长》这本书出版后的一次新书发布现场，记录了当时大家关于民营企业发展的一次讨论。

你会发现，站在一起讨论这件事的并不是某一类人，而是几种不同视角的叠加：有企业家，有经济学家，也有文化学者。王小丫是主持人，马云是企业家，余秋雨从文化与历史的角度出发，周其仁老师则代表经济学视角。只有把不同视角叠加起来看，才能真正看清一家企业当下所处的位置，以及它为什么会走到今天。

所以我们先来看第一个社会制度周期。大家会发现，中国近两百年来的企业发展史，与制度变迁始终高度相关。很多企业的命运，并不是经营能力决定的，而是被制度环境深刻塑造的。

一个很多人不知道的历史：中国第一部公司法并非诞生于新中国。而是 1904 年，清廷在慈禧太后推动的「清末新政」改革背景下颁布的《钦定大清商律》，其中包括《公司律》131 条；此后，民国时期又对公司法进行了修订。比如，1914 年，北洋政府在《大清商律》基础上颁布《公司条例》；1929 年，南京国民政府又制定新的《公司法》。此后 1946 年再次修订，逐步形成近代公司制度基本框架。

关于「宏观经济」的误区

接下来，我们来看第二个周期，通常被大家称为「宏观经济周期」。宏观经济周期，经济学家研究得非常多。经济学本质上研究什么？研究经济增长。放眼全球，很多获得诺贝尔经济学奖的理论，几乎都围绕一个问题展开：经济为什么会增长？只要你能对经济增长提出一个新的、不同于以往的解释，就有可能得奖。

比如，有的理论强调「包容性制度与掠夺性制度」，认为制度决定增长；有的强调「创造性破坏」，认为创新在破坏旧结构中推动增长；也有经济学家专门研究经济周期，认为经济正是在周期性波动中实现长期增长。

过去，由于数据有限，经济周期本身就很难被精准刻画，于是各种模型、曲线、判断，多少带点「算命」的意味。现在有了大数据和人工智能，经济学家可以画出更多图表、参数、指数，每天分析外汇、股价、贸易数据，但说实话，真正能「说准」的，依然很少。

这不是因为经济周期不存在。经济周期是存在的，但它更准确的名字，应该叫「商业周期」，而不是「宏观经济周期」。所谓商业周期，是纯商业活动下形成的周期，一般分为四个阶段：繁荣、衰退、萧条和复苏。它产生的基础，是效率提升带来的产能过剩，是供需失衡，是市场竞争的自然结果。这是西方经济学讨论的经典商业周期。

但问题是：中国是一个纯商业社会吗？显然不是。在中国，除了商业周期，还有政策周期的变化。比如说，我们看到很多重大行业发生的变化是无法用商业周期来解释的。所以你让宏观经济学家来解释这些问题，是解释不通的。他们也无法预测：房地产什么时候触底？平台经济政策什么时候松、什么时候紧？考公热会持续几年？这些都不是商业周期能回答的问题。

所以，在中国，真正需要重点理解的，不是商业周期，而是政策周期。

关于「行业周期」与「能力迁移」

第三个要讲的是行业周期。每一个行业都有其自身的发展周期和发展节奏。但需要注意的是：行业周期不是孤立存在的，它往往叠加在前两个周期之上，所以很多时候我们很难判断，问题到底出在行业本身，还是出在更大的环境变化上。

以房地产行业为例，房地产也有自己的行业周期。从更长周期来看，房地产的变化，本质上是产品形态与功能结构的演进，而不是简单的「好不好做」。

在经济发展的不同阶段，房地产承担的角色完全不同：在早期阶段，房地产更接近建筑业，核心是开发住宅，竞争的是成本、规模和速度；当人均 GDP 达到约 1 万美金后，房地产开始从单一住宅，逐步扩展到多元业态，进入服务业阶段，包括办公、商业、酒店、医疗健康、物流仓储、教育研发、公共物业等「七大类」非住宅产品；当人均 GDP 进一步提升至 3 万美金左右，房地产又会向投资与金融属性转变，更强调资产管理、金融工具与资本运作。

美国房地产市场就是一个典型例子。美国市值最高、影响力最大的「地产公司」，往往不是传统开发商，而是以金融和资产管理见长的机构，比如黑石集团，它们的房地产开发比例其实很小，核心能力在于资本运作、资产管理和长期收益设计。这背后反映的，是房地产行业周期的根本变化：从「开发住宅」转向「运营资产」，从拼速度、拼规模，转向拼运营能力和资产管理能力。

什么叫运营能力？举一个直观的例子：前两天，我去看了一个非常难运营的社区商业项目。位置在社区内部，高低起伏、人流并不集中，按传统逻辑几乎很难做起来。结果对方用了一个非常有意思的办法：不收固定租金，只做流水扣点。他们引入的是「主理人快闪店」模式，全球各地一些小众、潮流、极有个性的品牌，以 3 到 5 个月为周期轮换进驻，只按营业流水分成。

结果是，每一家店都极具个性，主理人亲自经营，反而形成了目的地效应，甚至吸引成都城里的年轻人专程开车前来。

更重要的是：通过流水扣点形成的实际收益，反而高于成都市中心的传统租金水平。这就不是开发能力，而是运营能力。而且这种能力，比开发难得多。因为你必须让每一平方米产生更高的价值。

所以，当房地产行业周期进入「住宅以外」的阶段时，所有的判断和决策，都必须从「开发思维」转向「运营思维」。核心问题不再是建什么、建多快，而是将已有物业的租金如何真正做起来。这也说明，从更长周期来看，房地产行业能力在持续迁移。

关于「企业生命周期」

第四个周期，我们称之为企业的生命周期。企业的生命周期由什么决定？核心不在于老板多努力，而是产品、市场以及消费者的变化。

很多企业的兴衰，都可以用这一套逻辑解释。比如饮料行业，北冰洋曾经是行业龙头，但改革开放之后，可口可乐、百事可乐进入中国后，消费者偏好迅速变化，老汽水卖不动了，企业随之衰落，再叠加改革，一批老汽水饮料企业就此消失。

但今天你发现，这些品牌又「复活」了。民营资本重新收购老品牌，把它们改造成潮流饮品、国潮符号。无论是北京的「北冰洋」，还是内蒙古的「大窑」，以及西安的「冰峰」，都在新的消费人群和审美变化下，完成了一次产品重生。

这也是企业生命周期的典型表现：随着时代变化，产品供需关系发生改变，企业就会经历兴衰起伏。如果不能持续创新，那么企业生命周期就会自然走向终点。

马斯克曾提出一个极端判断：未来手机可能都会消失。人工智能和脑机接口成熟之后，人类获取服务的方式将发生根本变化，不再需要「点开手机」，而是「产生需求」，系统就会自动响应。不管这个判断最终是否完全实现，但它至少说明一件事：产品形态的变化速度，正在远远超过企业自身的反应速度。

所以，企业的生命周期是由产品是否持续解决市场真实需求、是否跟得上消费者变化所决定的。你如果停止创新，哪怕经营再稳健，企业也会在某一个节点自然「死亡」。这就是企业生命周期的残酷逻辑。

最后一个是企业家的个人生命周期。这一周期，往往直接决定企业能否真正穿越周期。一般来说，企业家在创业初期的 10 到 15 年，往往处在认知、判断力和行动力的高峰期。这个阶段的创业者，敢做别人不敢做的事，也能看到别人看不到的未来。但当企业家进入 40 到 45 岁之后，成功变成路径依赖，过去的经验就可能变成负担。

与此同时，自然生命周期也在发生变化：家庭稳定了，财富积累了，身体素质和精力却在下降，人也更容易选择「放松」和「享受」。但真正危险的，并不是年龄，而是认知的停滞。一个非常重要的信号：当你的词汇系统开始跟不上时代时，你的判断力就已经在下降。语言系统是认知的基础。如果一个企业家的语言系统，仍停留在十年前，而世界已经更换了两代词汇，那么他眼中的世界，已经不再是真实的世界。